1、已經收取的物管費確認

《會計準則——基本會計準則》規定，會計的確認、計量和報告應當以權責發生制為基礎。

凡是當期已經實現的收入和已經發生或應當負擔的費用，不論款項是否支付，都應當作為當期的收入和費用。《企業所得稅法實施條例》規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收入，均不作為當期的收入和費用。

舉例問題：收取物業費時，是預收方式，如今年已收了明年第一季度的物業費，請問在確認收入時，是否只確認今年發生服務部分的收入？在會計和稅法上是怎樣規定的？在這一問題上怎樣理解權責發生制？

案例解析：今年已實現的物管費確認為收入，預收的明年的物業費確認為負債。預收賬款：沒準以后還要退回去。合同負債（新收入準則）：收了就不退了，不過未來要給別人提供服務，存在義務。

舉例問題：物業公司收取的物業費都是按年收取并開給住戶收據，那么可以按 12 個月分攤確認收入嗎？

案例解析：我國會計年度自公歷 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，會計年度期間有月度、季度、半年度與年度。按年收取的物業費，按月確認收入。

2、應收未收的物管費是否確認收入

新收入準則確認的核心原則是："企業應當在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務的控制權時確認收入。

舉例問題：接管的項目中，如有 100 個業主，但在每年的年底總有 10%的業主不交物業管理費，請問在確認收入時，是否要確認這部分未交的物業費？在會計和稅法上是怎樣規定的？在這一問題上怎樣理解權責發生制？

案例解析：按準則規定及遵循權責發生制原則，應收未收的物管費應確認收入。如果確認收入，不影響增值稅，但影響企業所得稅。實際工作中一般對應收未收的物管費不確認收入。

3、減免物管費

財稅{2016}36 規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

舉例問題：我公司是物業公司，有個別業主贈送 1 年的物業費如何入賬？要繳稅嗎？案例解析：屬于無償提供服務，不確認收入，視同銷售繳納增值稅。

舉例問題：某戶業主應交物管費 2000 元，因為各種原因（比如說，長期空房未入住）要求減免，為了提高收費率減免 500 元，這 500 元是計入費用的同時也計收入，還是直接計 1500元的收入不考慮這 500 元？案例解析： 類似于商業折扣，按 1500 元確認收入。商業折扣，是指企業為促進商品銷售而在商品標價上給予的價格扣除。

銷售商品涉及商業折扣的，應當按照扣除商業折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

4、增值稅納稅義務發生時間

財稅{2016}36 號規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。（以票控稅）上游納稅人先開具發票，下游納稅人可能先抵扣了稅款，因此，上游納稅人必須先申報銷項稅，實質是出于反避稅的考慮。（以票控稅）

舉例問題：物業公司，做 6 月賬時，預收了第三季度 7—9 月的物業管理費，已開票，此時是入主營業務收入還是入 6 月的預收賬款？另外，開票的這部分銷項稅是計稅在 6 月交稅，還是在 7-9 月，因為已在 6 月開票，這樣和收入確認時間又不統一了？

案例解析：6 月預收 7-9 月物管費，按權責發生制，不屬于 6 月的收入。已開具發票，產生了增值稅納稅義務，需要在 6 月計算增值稅。收入的確認是根據會計準則，納稅的義務是根據稅法，不確認收入有時也會產生納稅義務，這就是稅會差異，稅務部門關注的是企業有無按稅法去繳稅。

5、水費的簡易計稅及發票開具

國稅 {2016}第 54 號規定，提供物業管理的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依 3%的征收率計算繳納增值稅。

例：某物業公司，一般納稅人，2018 年 2 月，共收取業主水費 10.3 萬元，支付自來水公司水費 8.24 萬元。收到業主水費：

借：銀行存款 10.3

貸：主營業務收入---水費 10應交稅費-簡易計稅 0.3

支付自來水公司水費：

借：主營業務成本---水費 8應交稅費---簡易計稅 0.24

貸：銀行存款 8.24

舉例問題：物業管理的水費是差額征收，差額這部分銷項大于進項，其他稅率的進項大于銷項，那本月交稅嗎？

案例解析：增值稅暫行條例規定，用于簡易計稅方法計稅項目進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。物業管理的水費是差額簡易計稅。簡易計稅需單獨核算，不得抵扣其他項目的進項稅額。

舉例問題：物業公司收的水費，是屬于簡易征收，給客戶開發票，能開增值稅專票嗎？還是只能開普票？

案例解析：一般納稅人可開具 3%全額增值稅專用發票或普通發票，小規模納稅人可自行開具 3%普票，或稅務局代開 3%增值稅專用發票。

6、支付水電費取得收據及分割單

國家稅務總局公告 {2018 年}第 28 號，企業租用（包括企業作為單一承租方租用）辦公、生產用房等資產發生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網絡等費用，出租方作為應稅項目開具發票的，企業以發票作為稅前扣除憑證；出租方采取分攤方式的，企業以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

如合同協議約定采取分攤方式支付分割水電費，不再需要以割發票稅前扣除，而可以分割單、付款憑證等外部憑證作為稅前扣除依據。

舉例問題：我們租的寫字樓，物業公司提供給我們的水電費只有大發票復印件，水電費只能開收據給我們，因為供電局給物業開的是整棟寫字樓的發票，那我們這個收據可以稅前扣除嗎？

案例解析：支付的水電費可以在企業所得稅稅前扣除，因未取得專用發票，一般納稅人不可以抵扣增值稅進項稅額。

7、出租房屋的房產稅

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。按年征收，分期繳納。

財稅{2016}43 號，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

以房產租金收入為計稅依據的（從租計征）

應納稅額=房產租金收入*稅率(12%)以房產原值為計稅依據的（從價計征）

應納稅額=房產原值*(1-10%或 30%)*稅率(1.2%)=房產余值稅率*(1.2%)

舉例問題：我是物業公司，小規模納稅，房產稅是按季度交嗎還每月交？

案例解析：納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。小規模納稅人和一般納稅人只是針對增值稅這個稅種。

財稅{2009}128 號規定，無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

財稅{2010}121 號規定，對出租房產，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

舉例問題：請問開發公司免費為物業公司提供物業用房和樣板間需要繳納房產稅嗎？

案例解析：如果開發公司長期免費給物業公司提供物業用房，屬于物業公司無租使用其他單位的房產，應由物業公司按房產余值代繳房產稅。

9、收到停車費增值稅處理

舉例問題：一般納稅人物業公司，收取業主包月停車費 2 萬元，臨時停車費 1.5 萬元，業主有產權的車位管理費 1 萬元。

案例解析：增值稅一般納稅人不動產租賃的適用稅率為 10%，小規模納稅人征收率為 5%。業主購買了車位的產權，其不動產權利已經屬于業主。物業公司所收費用并非不動產的租賃費，而是車位的管理服務費，應適用現代服務業 6%的增值稅率。

10、維修費、工本費、裝修押金、出入證押金等

舉例問題：物業公司給業主維修下水管，更換水龍頭，計入主營業務成本還是管理費用？收取的門禁卡等計入科目？

案例解析：為業主維修取得的收入計入其他業務收入，為業主維修產生的費用計入其他業務成本。收取的門禁卡、出入證工本費，如果不退還計入其他業務收入，如果退還計入其他應付款。

主要看押金是否退還，如果退還，不確認收入，不繳納稅款。如果不退還，需要確認收入，繳納稅款。